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我市2018年上半年房地产市场运行形势分析

2018-07-26 10:21 莆田网

  上半年,我市房地产市场呈现“三升二降一稳”态势:“三升”是供给侧的商品房新开工面积、房地产投资额、批准预售面积呈现上升;“二降”是需求侧的商品房销售、二手房交易面积出现下降;“一稳”是商品住房销售均价保持基本平稳。具体运行形势分析如下。

  ■ 商品房新开工持续增长

  在一方面去年下半年开始加大经营性房地产用地供应,另一方面加快已供地项目开工建设推动下,自去年第四季度起全市商品房新开工面积持续增长。今年1-6月份,全市商品房施工面积1958.83万平方米,较去年同期略降2.85%,其中新开工面积170.67万平方米,同比(去年130.81万平方米)增长30.47%。从季度数据看,一季度新开工104.98万平方米,二季度65.69万平方米。

  从各县区新开工项目看,秀屿区的国湄领秀、世茂云玺二个项目,城厢区的铂钥府项目,涵江区的正荣国领一期、二期,保利林语溪等一些较大项目的开工建设,带动了对应三个区上半年新开工面积明显比增。其中秀屿区新开工面积22.86万平方米,去年同期为0;城厢区16.38万平方米,比增33.93%;涵江区55.44万平方米,比增37.60%;仙游县33.22万平方米,比增13.26%;荔城区38.93万平方米,比降9.04%;北岸3.84万平方米,比降37.66%。

  ■ 房地产投资同比转负为正

  随着商品房新开工面积持续增长,上半年房地产开发投资转负为正。其中,位于市中心的铂钥府项目近15亿土地款及靠近涵江区白塘路的保利林语溪项目(10.35亿元),正荣国领一、二期项目(15.28亿元)大额土地款于第二季度入库,明显带动上半年房地产投资上升。1-6月,全市房地产完成开发投资132.93亿元,较去年同期(132.37亿元)比增0.42%,扭转一季度(-31.48%)下降态势。其中一季度投资42.51亿元,二季度投资90.42亿元,较一季度大幅增加47.91亿元。

  从各县区的房地产开发投资情况看(按项目属地统计原则),其变化走势同新开工面积变化走势基本上同向。其中,荔城区和北岸二地上半年新开工项目都是二、三期开发项目,其土地款已于一期开工时全部入库,因此虽然新开工面积同比增长,但投资额同比出现下降。其中秀屿区3.21亿元,比增98.15%;涵江区49.38亿元,比增48.47%;城厢区33.80亿元,比增9.39%;仙游县19.05亿元,比增8.61%;荔城区完成投资26.65亿元,比降38.15%;北岸0.83亿元,比降86.05%。

  ■ 批准预售面积同比增长

  由于去年第四季度新开工面积大幅增加(占2017年全年的51%),因此今年上半年商品房批准预售面积同比随之增长。1-6月,全市商品房批准预售面积166.98万平方米,比增12.78%;其中商品住房批准预售面积131.38万平方米,比增1.57%。按季度分,一季度批准预售90.64万平方米(其中商品住房64.69万平方米);二季度商品房预售面积76.34万平方米(其中商品住房66.69万平方米)。

  从各县区的批准预售面积看,涵江区保利公司开发的三个项目集中办理预售,带动全区预售面积大幅增长;荔城区正荣府、富力尚悦居项目和溪白片区五连拍项目办理预售拉高增幅,其他区域因去年基数较大则同比下降。其中涵江29.60万平方米,比增86.99%;荔城50.17万平方米,比增77.15%;仙游42.62万平方米,比降2.07%;城厢23.99万平方米,比降20.09%;秀屿(含北岸)20.60万平方米,比降32.24%。

  ■ 商品房销售网签面积比降

  受去年各县区购房补贴去库存基数较高,今年因调控需要实行网签均价限制以及部分楼盘房价过高销售不理想等影响,上半年全市商品房网签面积同比下降,月均销量基本维持在20至30万平方米之间。据商品房买卖合同网签系统统计,1-6月份,全市商品房销售网签面积148.93万平方米,比降26.73%,降幅较一季度(-17.33%)扩大9.4个百分点;其中商品住房销售118.07万平方米,比降33.65%,降幅较一季度(-32.05%)扩大1.6个百分点。商品房销售面积按季度分,一季度74.8万平方米,二季度74.13万平方米,两季度销量基本持平。从各月的商品房销售网签面积看,1-6月份分别为15.87万平方米、25.86万平方米、33.47万平方米、23.83万平方米、20.8万平方米、30.26万平方米。

  从各县区销售情况看,只有仙游县因今年坝下新天地、皇庭美域、永鸿文化城等几个较大项目开盘销售,且销售均价较低吸引购买而出现销量大幅增长外,其他区域都有不同程度的比降。各县区销售面积分别为:荔城区25.9万平方米,比降46.89%;城厢区26.69万平方米,比降28.87%;涵江区33.31万平方米,比降33.60%;秀屿区(含北岸)19.31万平方米,比降14.75%;仙游县43.9万平方米,比增5.15%。

  ■ 商品住房均价保持基本平稳

  上半年,全市商品房销售均价保持基本平稳,虽然市本级各个区销售均价涨幅较大,但得益于仙游县量增价降,从而拉低了全市的销售均价。从对商品房买卖合同网签价格统计,今年1-6月,全市商品房销售均价为9562元/平方米,比增14.94%;其中商品住房销售均价为9595元/平方米,比增14.38%。商品住房销售均价按月份分,1-6月分别为9558元/平方米、10430元/平方米、9417元/平方米、10159元/平方米、9584元/平方米、8602元/平方米,总体保持平稳态势。

  商品住房销售均价按县区分,市本级各个区域同比增幅都在20%以上,而仙游县因在3月份有近10万平方米的低价政府回购安置房进行网签,拉低了全县销售均价,出现销售价格比降。各县区销售均价分别为荔城区13986元/平方米,比增达29.86%;城厢区14683元/平方米,比增23.27%;秀屿区(含北岸)6314元/平方米,比增21.80%;涵江区9149元/平方米,比增20.78%;仙游县5817元/平方米,比降3.42%。

  通过楼盘销售数据分析,市本级各个区商品住房均价同比大幅上涨的原因为:一是前两年房地产用地供应减少,再加上各级政府的去库存措施,消化了大量房地产库存,各区域可售房源持续减少,一些可售楼盘随之上调价位;二是荔城区、城厢区去年几个高价取得土地的项目集中上市销售,其销售均价(含精装)在20000元/平方米左右,均比周边楼盘高出5000元/平方米左右;三是连接涵江城区与市区的白塘路于去年12月通车,带动靠近白塘路的涵江区兴涵水都片区房价大幅上涨,突破万元均价。以上综合因素促升了各个区上半年的房价增幅。

  ■ 房地产库存面积出现增加

  从商品房批准预售面积和销售面积关系看,1-6月全市商品房供销比为1.12:1,其中商品住房供销比为1.11:1(一季度商品房供销比为1.21:1,其中商品住房供销比为1.18:1)。上半年共增加商品房库存面积18.05万平方米,其中商品住房增加13.31万平方米、商业增加1.27万平方米、办公减少0.54万平方米;商品房库存去化周期增加0.65个月,其中商品住房增加0.55个月、商业增加0.63个月、办公减少0.4个月。

  截止6月末,全市商品房库存面积352.04万平方米,去化周期13个月。其中住宅203.29万平方米、去化周期8个月;商业104.16万平方米、去化周期51个月;办公44.59万平方米、去化周期33个月。

  ■ 二手房交易面积呈现比降

  受相关房地产调控政策限制,低价开盘的正荣府二期、富力尚悦居三期商品房吸引大批潜在购房者,同时中心城区一手房价格上涨传导到二手房跟着上涨影响交易,上半年二手房交易量转升为降。1-6月,全市二手房成交面积43.52万平方米、比降2.49%,较一季度(15.21%)下降17.7个百分点;其中二手住房成交面积38万平方米、比降4.21%,较一季度(14.32%)下降18.53个百分点。二手房成交面积按季度分,第一季度21.36万平方米,第二季度22.16万平方米。

  分区域看,市本级二手房交易面积32.99万平方米、比降11.65%(其中二手住房成交面积27.66万平方米、比降15.70%,成交均价7080元/平方米、比增47.29%);仙游县二手房交易面积10.53万平方米、比增44.44%(其中二手住房成交面积10.34万平方米、比增50.73%,成交均价3465元/平方米、比增21.11%)。可见一手房价格同比上涨也带动了全市二手房交易价格相应上涨。

  ■ 房地产用地供应量价齐降

  受去年4月份荔城区溪白地块五连拍创出历史新高,以及仙游县去年上半年出让的3宗地块全在县城中心区量价基数较高影响,今年上半年土地出让量价明显下降,市中心城区只出让一宗房地产用地,且采取“限地价+控房价+公证摇号”方式出让。1-6月全市通过招拍挂供应房地产经营性用地16宗33.47公顷(合502.05亩),与去年同期(662.85亩)比降24.26%;出让总价款272515万元,同比下降57.67%。

  按区域分,市本级供地5宗17.488公顷(合262.32亩)、比降49.59%,总价款201690万元,平均每亩768.87万元、比降30.61%。仙游县供地11宗15.9816公顷(合239.724亩)、比增68.23%,总价款70825万元,平均每亩295.44万元、比降37.54%,仙游县上半年供地多以商服用地为主。

  ■ 房地产贷款增速继续放缓

  截至5月末,全市房地产各项贷款余额629.45亿元,同比增长15.62%,增速比2月末下降1.02个百分点;今年新增37.81亿元,同比少增2.81亿元。房地产各项贷款余额占全市本外币贷款余额的比重为33.89%,同比提高2.58个百分点。

  房地产开发贷款同比下降。截至5月末,全市房地产开发贷款余额81.14亿元,同比下降16.37%,今年减少0.7亿元,同比少减0.12亿元。其中:地产开发贷款(即:政府土地储备机构贷款)同比大幅下降74.52%,住房开发贷款余额同比下降1.45%。房地产开发贷款明显减少,目前莆田房地产开发主要集中为保利、恒大、万科等大型房地产开发公司,本土房地产开发企业规模小、竞争力弱、拿地少,而大型房地产公司与本地金融机构合作较少,房地产开发贷同比下降。

  个人住房贷款稳中放缓。截至5月末,全市个人住房贷款余额510.6亿元,同比增长24.15%,增速比2月末下降3.27个百分点;今年新增38.21亿元,同比少增0.85亿元。其中,新建房贷款余额463.45亿元,同比增长21.48%;再交易房贷款余额47.15亿元,同比增长58.35%。受楼市调控政策影响,目前居民购房逐步偏向理性刚需,且受贷款规模限制,购房按揭贷款增速放缓。

  陈志强 陈建玫

 
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